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北京土地遇“寒冬” 五天内三宗宅地流拍
发表时间 :2018/02/02 16:08:54     阅读 :

新年1月房地产各项成交数据已经出炉,在北京土地市场,据新京报记者统计,1月份共成交16宗地块,成交额达到403.07亿元,同比2017年1月上涨三倍有余,环比去年12月份大幅增长161%。高增长源自土地供应量的充足和节奏的加快。但是五天内连续三宗宅地流拍,让土地市场瞬间迎来寒冬。

北京宅地连续仨月现流拍

根据北京市规划国土委的数据显示,截至1月31日,今年北京1月份成交的16宗土地中,包括12宗宅地,均是共有产权住房或限房价地块。

中原地产首席分析师张大伟表示,2018年供地节奏有增无减,将继续是北京土地供应大年。

但是否是成交大年,将是一个未知数。2017年,北京土地成交额高达2796亿元,刷新历史纪录,今年1月份,北京土地延续去年供应节奏,18宗地块密集出让,曾被认为将刷新单月成交纪录。但事与愿违,不仅总成交额403亿元远低于之前预期的600亿,市场还进入“流拍魔咒”,五天三宗宅地流拍。

1月30日,北京1月份最后一批宅地迎来现场竞拍,其中丰台区卢沟桥乡一地块因无房企报名而流拍。而在五日前,丰台区花乡白盆窑村两宗共有产权地块也惨遭流拍。

一月三宗宅地流拍,这在近几年的北京土地市场十分罕见,据中原地产数据显示,2017年北京宅地流拍2宗,2015年1宗,2014年4宗,2013年1宗,2012年6宗。

据北京市规划国土委的数据显示,去年流拍的两宗宅地分别发生在11月和12月,也就是说,北京土地市场已经连续三个月出现流拍现象。

在其他已成交地块的溢价方面,继续保持低迷。据中原地产数据显示,2017年北京住宅用地溢价率为26%。今年1月份,12宗宅地平均溢价率低至11.55%。

规模大、总价高地块易流拍

土地流拍原因,就地块的本身属性而言,总价高、配建多且还建与限价条件非常严格。以1月30日流拍的卢沟桥地块为例,根据出让标书,该地块总起始价63.27亿元,总建筑面积约为29万平方米,其中住宅部分12万平方米,公建面积5万余平方米,50%必须持有20年之上,绿隔产业面积11万平方米,控高80米,全部要无偿还建给企业,且地块有大规模的人防配套工程。

张大伟分析,一般住宅地块的人防指标是9%-11%,该地块下面的人防面积达到40311平方米,进一步影响了地下的货值。张大伟进一步分析,地块还建部分建安成本约为6.23亿元,拿地成本接近70亿元,而商品房住宅部分货值只有67.54亿元。

流标的两宗丰台花乡白盆窑共有产权房地块,虽处于南四环到南五环之间,位置较好,但是起拍总价高达92亿元,4.3万元/平方米的限售价,在共有产权房中算是贵的,对购房者来说并不便宜,未来销售中存在风险。

连续三个月流拍,而且是住宅用地,这种情况值得关注。张大伟认为,最主要的原因还是房地产调控下,土地属性复杂,且地价房价全面限价,同时大量的共有产权地块存在,这种情况下,全行业亏损已经出现。

流拍的3宗住宅地块,全部都是高总价地块,但对于当下融资渠道来说,2018年最明显的收紧是信托资金,这使得房企拿地,特别是拿大的地块难度越来越大。张大伟如是说,“大的地块都有流拍的风险。”

中原地产北京公司总经理任莉表示,开发商做共有产权房和限价房一直是赔钱的,之前全靠商品住宅的利润补贴,现在政府限售价,商品房已经没有了多余利润,所以流拍会是常态。

土地供应结构或将微调

亚豪机构市场总监郭毅认为,如果土地方面的政策没有出现调整,土地市场降温将是显而易见的。

一位业内人士表示,有的开发商已经不再聚焦于北京招拍挂市场,开始去村里面找集体建设用地了,因为成本较低。

流拍想必也不是政策层面的初衷,在张大伟看来,调控力度的确过大,是时候应该有些平稳的措施出台了。

据媒体报道,北京市规划国土委相关负责人表示,针对流拍地块,将会同丰台区政府对该项目的规划方案进一步研究、细化,使还建产业用地与周边居住环境有机结合,在保证原集体经济组织可持续发展的同时,积极提升住宅建设品质。

任莉表示,如果流拍继续,土地供应结构应该会有所调整,从市场需求的角度来说,应该多补充些普通商品房的供应,但是按照之前政府5年完成150万套住房的土地供应计划,绝大部分还是带有政策的商品房。

采写/新京报记者段文平

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